Immobilien

Schenkung von Grundstücken

Seit Anfang 2016 ist es aus mit der kostengünstigen Schenkung von Grundstücken im Familienverband. Die Grunderwerbsteuer ist nicht mehr vom (idR sehr niedr­igen) Einheitswert, sondern vom Grundstückswert zu be­rechnen. Die Verordnung eröffnet wahlweise zwei Mög­lich­keiten der Berechnung:

1. Ableitung aus dem Immobilienpreisspiegel: Für 2016 gilt noch der von der Wirtschaftskammer veröffentlichte, ab 2017 gibt die Statistik Austria diesen heraus. Als Grund­stückswert dürfen 71,25 % des Wertes laut Immobilienpreisspiegel angesetzt werden.
2. Pauschalwertmodell: Dabei sind Grund- und Ge­bäu­de­wert getrennt zu berechnen. Der (anteilige) Grund­wert leitet sich vom dreifachen Bodenwert ab, der Teil des (alten) Einheitswerts ist und bei der Behörde elektro­nisch abgefragt werden kann. Dieser Wert ist mit einem je Gemeinde (bzw. in den meisten Landeshaupt­städten je Bezirk) festgelegten Hochrechnungsfaktor zu multipli­zieren, womit sich der Grundwert je Quadratmeter Bo­den­fläche ergibt. Der Hochrechnungsfaktor soll die Wertentwicklung der Grundstücke seit der letzten Ein­heits­wertfeststellung im Jahre 1973 berücksichtigen.

   Beim Gebäudewert ist die Nutzfläche heranzuziehen, wobei Kellergeschosse nur zur Hälfte zählen. Kann die Nutzfläche nicht ermittelt werden, ist die um 30 % ver­ringerte (anteilige) Bruttogeschossfläche heran­zu­ziehen. Die solcherart errechnete Fläche wird mit einem je Bun­des­land verschiedenen Baukostenfaktor multipliziert. Der Baukostenfaktor reicht von 1.270 € (Burgen­land) bis 1.670 € (Vorarlberg). Auf den Gebäudewert können allenfalls noch je nach Verwendungsart vorgegebene Abschläge vorgenommen wer­den. Wohnhäuser mit Kategoriemietzinsen und Hotels etwa müssen nur zu 71,25 % des errechneten Gebäudewerts angesetzt werden, Fabriksgebäude, Werkstätten und Lagerhäuser sogar nur zu 60 %. Darüber hinaus gibt es Alters­ab­schlä­ge. Auf alte, aber innerhalb der letzten 20 Jahre teilsanierte Gebäude 20 %, auf Gebäude älter als 20 Jahre 35 %, auf Gebäude älter als 40 Jahre sogar 70 %. Grund- und Gebäudewert zusammen ergeben den Grundstückswert.

 

Beispiel 1: Eigentumswohnung Wien 17. Fertigstellung 1995, anteilige Grundfläche laut Grundbuch 68/1530, dreifacher Bodenwert laut Finanzamt 231.530 €, Nutzfläche 70 m2. Grundwert: dreifacher Bodenwert x   anteilige Grundfläche x   Hochrechnungsfaktor 5,5 für Hernals =  231.530 x (68/1530) x 5,5 =  56.596 € Gebäudewert: Nutzfläche x   Baukostenfaktor für Wien x   Verwendungsfaktor x   Altersfaktor =  70 x 1.470 x 1 x 0,65 =  66.885 € Wert des Grundstücks: =  Grundwert + Gebäudewert =  123.481 €

 

Beispiel 2: Einfamilienhaus in Bad Vöslau Fertigstellung 1975, Teilsanierung 1998, Grundfläche laut Grundbuch 780 m2, dreifacher Bodenwert laut Finanzamt 45.200 €, Nutzfläche des Hauses 145 m2. Grundwert: dreifacher Bodenwert x   Hochrechnungsfaktor 5 für Bad Vöslau =  45.200 x 5 =  226.000 € Gebäudewert: Nutzfläche x   Baukostenfaktor für NÖ x   Verwendungsfaktor x   Altersfaktor =  145 x 1.310 x 1 x 0,80 =  151.960 € Wert des Grundstücks: =  Grundwert + Gebäudewert =  377.960 €